2011年的房地产市场变化形式多样，从年初新国八条出台，购房首付款及贷款利率的转变，房产税收调整，到持续出台的加息、提高存款准备金率政策，限贷、限购政策等各种调控举措出台，不断影响着房地产市场。今年泉州市房地产销售量增速放缓的趋势是政策调控效果的最好证明。而值得关注的是，政策调控日渐明显，市场供应量则持续加大，楼市竞争进一步激化，房地产通过寻求产品差异化或品质革新，提升自身的竞争力。

本文通过对我市房地产业今年前三季度自身内部优劣势、所处的外部环境进行分析（见表一）。根据结果对我市房地产市场发展前景进行探讨。（注：S代表优势strengh、W代表弱势Weakness、O代表机会Opportunity、T代表威胁Threat，其中S、W是内部因素，O、T是外部因素）

表一  我市房地产市场SWOT分析

我市房地产市场的SWOT分析

一、我市房地产市场的优势

（一）开发潜力大，房地产开发投资保持较快增长。今年以来，我市新增的房地产企业和房地产开发项目带动我市房地产开发投资较快增长。前三季度全市完成房地产开发投资192.78亿元，同比增长44.2%，较上一季度增幅提高5.7个百分点，比去年同期提高8.6个百分点。从全省看，我市房地产开发投资总量位居全省第三位，占全省总量11.2%，增速快于全省平均水平8.5个百分点，居全省各设区市第4位。从区域看，我市部分县（市、区）房地产开发投资高速增长，其中晋江前三季度完成投资59.27亿元，同比增长74.4%，洛江完成投资14.49亿元，同比增长56.5%，安溪完成投资14.76亿元，同比增长168.0%。在此前中国房地产测评中心、中国房产信息集团发布的《中国三、四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单显示，泉州占据“中国三、四线城市房地产发展潜力排行榜”的第二位，仅次于广东东莞。这在一定程度上显示出泉州在三、四线城市中所具有的潜质。

（二）需求旺盛支撑泉州楼市。1-9月商品房销售面积368.92万平米，同比增长16.9%，较1-8月增幅提高2.6个百分点，较去年同期增幅提高8.6个百分点。楼市调控政策对于住宅市场的限制越来越大，以至于不少投资者选择非住宅类房屋作为投资对象，非住宅市场包括商业营业性用房、写字楼、车库等。从销售量上来看，今年前三季度泉州非住宅销售面积为54.59万平米，相比于去年同期的33.11万平米，同比增长64.9%。今年以来，泉州非住宅的供应量呈明显上升态势，无论是已推出楼盘的车位，还是品牌开发商推出的沿街店面，都受到了购房者和投资客的青睐。泉州浦西万达广场前三季度办公楼、商业营业用房销售面积11万平米，江南（福建）投资有限公司前三季度商业营业用房销售面积7.41万平米，晋江浦西万达前三季度商业营业用房销售面积2.63万平米。在非住宅类房屋热销的同时，由于刚性需求中小户型销售态势依旧强劲，前三季度我市140平米以下的住宅销售面积194.68万平米，同比增长2.2%，占全市住宅销售面积比重达到61.9%。

（三）建设规模扩大,施工面积及新开工面积持续增加。前三季度我市建设规模持续扩大。商品房施工面积3122.86万平方米，同比增长39.7%，增速较去年同期提高3.5个百分点。前三季度商品房施工面积增速分别为33.0%、34.7%、39.7%。商品房新开工面积967. 06 万平方米 ，同比增长102.3%，增幅较去年同期提高11.9个百分点。前三季度商品房新开工面积增速分别为109.5%、96.4%、102.3%。施工面积及新开工面积的持续增加为我市房屋供应提供了有力的保证。

二、我市房地产市场的劣势

（一）地区发展不平衡。从各县（市、区）看，前三季度丰泽区、晋江市销售面积超过70万平米，总量占全市销售面积41.6%。在新政下，许多房地产商的目标从一线城市转向二三线城市，我市沿海地区以其自身的经济优势吸引新进的房地产商开发投资，带来地区经济效益，形成良性循环，比如万达集团进驻丰泽区、晋江市，给泉州的房地产市场带来了巨大的经济效益；而一些偏远地区经济较不发达，楼盘较少，导致全市各地区销售面积分布不均，加剧了房地产业地区之间发展的不平衡。

（二）待售面积有待消化。今年前三季度我市待售面积124.50万平米，同比增长44.5%，较去年同期增幅提高36.1个百分点，其中，住宅待售面积为60.06万平米，同比增长73.7%，较去年同期增幅提高73.4个百分点。市场待售面积不断增加，既影响了开发商的资金链，又造成房屋资源的浪费，不利于房地产市场的健康发展。

（三）商品房供求结构性矛盾突出。前三季度全市90平米及以下住宅投资21.05亿元，占住宅投资比重18.2%，较上一季度占比提高0.5个百分点；90平米及以下住宅施工面积421.54万平米，占住宅施工面积比重18.7%，增幅与上一季度持平；90平米及以下住宅新开工面积105.24万平米，占住宅新开工面积比重16.9%，较上一季度占比提高1.4个百分点。数据显示90平米及以下住宅占比重仍显偏低。这与国家政策规定的新开发楼盘90平米以下的住宅占楼盘总面积70%以上还有很大差距。

三、我市房地产市场的机会

（一）泉州环湾城市建设支撑房地产业。在城市发展格局之下，房地产开发将迎来全新的机遇。去年3月份，《泉州市城市总体规划》获批消息公布之后，吸引了众多人士目光。借力泉州环湾城市建设，一幅全新的城市框架版图，日渐呈现在人们面前。在新城市框架之下，泉州将逐步改变以往城市开发腹地狭小的现状，发展空间不断扩容。城市扩容，不仅为地产开发带来更为广阔的腹地，也使人们的置业、居住发生新变化。泉州环湾城市崛起，人们购房投资置业将不再拘泥于泉州中心市区狭小腹地，而将把目光放得更广、更远，并在泉州环湾城市格局中寻找投资、居住新的领地。泉州城市发展走向环湾时代，为房地产开发商带来全新的发展机遇。在未来的竞争中，开发商将不再只是关注泉州中心市区狭小范围，而是将目光聚集在环湾更广的区域，进一步拓宽泉州的房地产市场。

（二）厦漳泉同城化或助推泉州楼市。厦漳泉同城化,打造闽南小福建。大都市区厦漳泉同城化第一次党政联席会议于 7月 29日 召开，确定了18个同城化项目。 9月 8日 在厦门签订《厦漳泉大都市区同城化合作框架协议》,为闽南一体化做好充分准备。同城化半小时经济圈形成后，岛外、漳、泉地区，将拥有更好的发展潜力。而泉州比厦门岛外更具地理优势，而且价格低于集美等地。厦漳泉同城化或助推泉州楼市，地理、价格优势会使泉州成为一些厦门刚需购房者首选。

（三）异地房地产企业进驻泉州。随着泉州经济的发展，越来越多的异地实力房地产企业进驻泉州，厦门实力地产企业中骏置业在泉州房地产界率先打出“品质”牌，并通过实景体验、品质之旅等创新营销方式，在泉州掀起一股品质之风；随后万达集团等实力开发商进入，更是提出了“万达速度”，颠覆了传统的开发理念，浦西万达前三季度完成投资10.67亿元，晋江万达前三季度完成投资1.44亿元，而新进入泉州房地产市场的世茂、宝龙，提出了以国际视野、国际水准的业态整合能力，打造高端项目。敢于选择异地扩张的房地产企业，大多是资金实力较为雄厚的开发商，异地房地产企业的进驻将会带来两大方面的影响，一是推动泉州房地产开发水平的不断提升；二是形成异地房企与本地化经营共舞的发展方式，加速行业的竞争及洗牌。

四、我市房地产市场的威胁

政策调控与金融调控叠加影响房地产市场的发展。自新“国八条”推行以来，强化差别化住房信贷政策提出对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。今年以来，央行三次加息，六提存款准备金率，加大房地产调控力度。我市房地产业受到金融调控与政策调控的双重影响，市场观望气氛渐浓。1-9月商品房销售面积368.92万平米，同比增长16.9%，较1-8月增幅提高2.6个百分点，在新政影响下房地产销售未出现传统的“金九”旺季，9月单月销售面积37.23万平米，较8月单月减少2450平米，但由于2010年9月单月销售面积仅为25.47万平米导致销售面积减少但增幅仍略有提高。其中第三季度全市商品房销售面积121.44万平米，同比增长33.0%，环比下降13.0%，较第二季度减少18.17万平米。从第三季度的环比数据来看，楼市调控成效正在逐步显现，从同比数据来看，调控之路任重道远。