今年以来，我市各县（市、区）结合实际，认真贯彻国家宏观调控政策，围绕2007年政府工作报告中提出的“五个致力”、“七个围绕”和“四个创新”的报告精神，坚持“总量控制、区域平衡，落实项目”的原则，加强对房地产市场调控和引导，大力推进保障性住房建设，加快住房结构的调整步伐，使我市房地产开发投资增速在上半年得到有效控制，保持平稳增长运行趋势。

    一、上半年房地产市场运行主要特点

    1、房地产投资增速呈现阶段性回落

    2007年上半年，我市房地产开发累计完成投资47.58亿元，比去年同期增长19.8％。增幅比上年同期回落39个百分点，与今年第一季度相比回落了24个百分点，表明我市房地产投资的增长速度开始阶段性回落，呈现平稳增长态势。其原因一方面受到近年来国家不断出台的房产政策的影响，另一方面去年来股票、基金、债券等资本市场的持续升温，带动了部分投资人把资金转移出房地产市场。      

从投资构成来看，土地购置费用的减少是促使房地产投资增长速度阶段性回落的主要因素，去年上半年土地购置费占房地产投资的比重为34.1%。而今年上半年土地购置费投资为11.47亿元，同比下降了15.3％，占比回落了10个百分点。主要由于我市各级政府根据国务院去年出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》，加强房地产用地的规划和审批，放缓了土地供应步伐，使土地“闸门”进一步收紧，因此土地购置费用的增长速度有所下降。

    2、商品房新开工面积快速增长

    我市上半年房屋施工面积为961.65万平方米，比去年增长了52.1％，其中新开工面积达到354.08万平方米，增长了110.0％。主要是我市各级政府根据“国六条”，加快套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清查整治和重新规划，部分已取得开发用地但尚未开工的开发商担心失去土地开发使用权，纷纷在今年初开工建设，拉动了我市今年上半年新开工面积快速增长。

    3、住房结构调整力度较大

    根据省建设厅年初房地产工作会议部署，今年我市将着力推进住房结构调整，继续贯彻宏观调控政策，采取有效措施，加快社会保障性住房建设，落实普通（限价）商品住房的销售对象，增加安置住房建设量。

上半年，我市的社会保障性住房建设进入实质性操作，商品住房形成多渠道供应格局：一是推出限价房。泉州市区首个限价房“江南雅园”于4月9日开始受理申请，供应315套，最高限价2850元/ 平方米。市区另外4宗限价房也均已开始动工建设，并将于2009年1月31日前交付使用。二是加大安置住房的供应量。我市拆迁项目的实施模式已由以往的先拆后建转变为先建后拆。先建住房安置小区，再实施动工拆迁，有利于减小拆迁增加的被动性住房需求，缓解市场的销售压力，解决民生住房问题。泉州市区已确定了桥南片区70万平方米、东海宝秀38万平方米、内环路7.7万平方米、国道324线8万平方米、见龙亭19.9万平方米、城东200万平方米、海星28万平方米和东涂6万平方米等8个安置小区建设项目。三是增加廉租住房供应量。鲤城区60套廉租住房已全面动工建设，预计年底封顶。

    4、商品房销售面积平稳增长，空置房面积继续消化

    我市上半年商品房销售面积为133.52万平方米，同比增长了36.3％，增幅比去年同期回落了34个百分点，表明今年我市商品房销售市场开始逐步降温，呈平稳增长的态势。其中期房销售面积达到91.57万平方米，同比增长了46.4％，占总销售面积的68.6％，仍是我市商品房销售的主要组成部分。现房销售面积为41.95万平方米，同比增长了18.5％，增幅比2006年末回落了69个百分点，是影响我市商品房销售增速放缓的重要因素。其原因一方面受到近两年来火爆的商品房销售市场影响，现房存量逐渐减少，同时新的竣工面积需要以有关单位的验收为标准；另一方面市区繁华地段的房价居高不下，可供开发的商品房面积越来越少，城郊地区虽然地广价低，但是地处偏远，交通不便，因此市民持币观望态度仍占上风。

    今年上半年我市空置商品房总面积48.01万平方米，比2006年末减少7.78万平方米，下降13.9%。其中空置一年以上的商品住房37.51万平方米，比2006年末下降17.5%，表明我市空置房面积继续被消化。

    二、现阶段我市房地产市场仍然存在的主要问题

    1、社会保障性住房建设投资规模偏低，有待调整

    上半年我市房屋住宅施工面积为749.99万平方米，其中新开工面积268.53万平方米。在新开工面积中，经济适用房新开工面积占其中的12.0％。上半年我市经济适用房总施工面积为48.09万平方米，累计完成投资0.53亿元，占住宅累计完成投资1.7％，比重依然偏低。近二、三年来我市开发的商品房基本以中、高档的电梯住宅和别墅等高价位住宅为主，经济适用房和低价位保障性住宅建设相对较少。

    2、银行房贷的比重偏大，应加强风险监测

    上半年，我市房地产开发本年资金来源小计为75.04亿元，其中银行贷款为19.76亿元，是除房地产开发企业自筹资金以外的第二大资金来源。实际上，在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而大部分商品房销售收入来自购房者的银行个人按揭贷款。以此计算，今年上半年我市房地产开发中使用银行贷款达到30.08亿元，占本年资金来源总额的40.1%。表明了我市房地产开发中使用银行贷款的比重处于较高的水平，银行房贷存在比重偏大的不良风险。

    三、2007年下半年我市房地产市场走势预测

    1、房地产开发投资将继续保持平稳增长

    随着2008年农运会的临近，2006年桥南片区从征地拆迁进入实质性开发建设，并推出800多亩土地进入市场，江南新区多个项目已经开始建设，配套设施日益完善，因此下半年我市房地产开发投资将继续保持增长势头。同时在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款增速逐渐放缓，房地产投资的增长将受到抑制，因此房地产开发投资增长速度将继续呈阶段性回落，预测增幅将保持在20%左右。

    2、多元化住宅供应格局逐渐形成，供求关系趋向平衡

    下半年我市根据《泉州市区住房建设规划》，普通商品住房、限价房、经济适用房、廉租房及其适度的高档商品房将同时上市，呈多元化住房供应格局。在多类型房屋有效供给的保障下，全市商品住房供求关系保持平衡，非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖，我市商品房销售面积将继续平稳增长。

    3、房地产价格涨幅趋向稳定

    上半年以来，我市商品房价格仍处于高位，并保持平稳上涨趋势。然而随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，以及国家从财政政策、货币政策和土地政策等几个方面进行了严格的调控，使金融对房地产市场的制约作用更加突出。我市各级政府贯彻住房建设专项规划，加大中低档商品房、社会保障性住房的建设，有效地保障了市场供应，相对于前两年房地产市场供不应求的情况，今后我市住房供求基本保持平衡，全市房价涨幅将趋向稳定。同时，从今年上半年推出的几个新楼盘的销售情况看，销售情况整体一般，表明我市楼盘销售正进入一个盘整期，居民购房更加理性，我市房地产市场开始进入理性调整期。

 

 

 

                                        执笔：黄银杏