在国家为抑制上涨过快的房价而出台的一系列宏观调控、银根紧缩的政策影响下，自去年11月份以来，我市房地产市场开始进入调整期，整体市场从繁荣阶段步入较为低迷状态。进入2008年，这种趋势继续延伸，市场运行面临较为困难的境况，对全市经济的支撑作用逐渐减弱。

一、1－3季度房地产市场运行的主要特点

（一）房地产开发完成投资额增幅逐季回落

1－3季度全市完成房地产开发投资额95.06亿元，同比增长20.4％，其中住宅投资为64.24亿元，同比增长27.9％。支撑今年开发投资保持增长的因素主要有企业面临从紧的“货币政策”，为回笼资金加快项目开发速度，同时闲置土地清理力度的加大，前些年多宗取得的经营性土地在今年开始动工开发，拉动建安投资的增长。1－3季度全市商品房项目建安投资69.13亿元，同比增长32.1%。从走势看，投资增幅逐季回落，1-3季度全市开发投资增长依次为34.3%、26.83%、20.4%。预计到今年年底，房地产开发投资额增幅将继续回落。

（二）商品房销售市场形势严峻

全市1-3季度商品房销售面积为208.42万平方米，同比增长了2.9％，增幅比去年同期回落36.1个百分点。住宅销售面积为177.49万平方米，同比增长1.9％，仍然占商品房销售的主体。其中现房销售面积为33.08万平方米，下降了36.9％，期房销售面积为175.34万平方米，增长16.8％，增幅比去年同期回落了42.4个百分点。目前市场观望的气氛越来越浓，商品房销售市场已经处于低迷状态，不景气的市场环境使购房者持币观望，房地产开发商面临严峻的市场形势，同时受到银根紧缩政策的影响，企业资金链压力加大，一级出让市场开始出现流拍现象，1－3季度全市共出现土地流拍14宗，占总出让宗数的30.4%，土地购置面积和土地成交价款分别下降了68.8％和47.3％。土地成交量的减少将影响到后续商品房市场的开发和销售，预计到今年年底，商品房销售面积将出现负增长。

（三）商品房空置面积继续上升

全市第三季度商品房空置面积为79.23万平方米，同比增长了54.9％，增幅比去年同期上升了32.8个百分点，其中空置一年以上的面积为51.33万平方米，增长了41.2％。其原因主要受竣工面积的上涨和现房销售面积大幅度回落的双重影响。全市1-3季度商品房竣工面积为101.89万元，同比增长22.2％。从整体来看，今年来全市商品房空置面积的增幅月均保持在40％左右的上升趋势，表明了我市商品房销售由卖方市场转向买方市场。若此趋势没有明显变化，全市商品房的空置面积在今后一两年的时间内难以消化。

（四）房价开始有所回落

今年5月份，位于洛江区的“嘉琳广场”楼盘上市，售房均价为4500元/ ㎡，而去年底同地段的楼盘售价是5750元/ ㎡（阳光美乐奇）；位于东海滨城的“东海湾·俊园”一期在2007年12月份开盘，平均售价为6434元/ ㎡，二期近期推出，打出团购优惠价旗号，团购价定位4280元/ ㎡；位于中心市区的“中芸州海景花园城”如今也打出房价5580元/ ㎡的广告。另外，一些楼盘以购房赠送车位等优惠方式实行降价。从客观角度分析，我市房价在前几年存在非理性上涨，从2003年开始，我市房价连续上涨了5年，涨幅翻倍，到今年七、八月份才开始出现回落的趋势，目前与其上涨的利润空间相比，仍存在一定的泡沫因素。无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，今年市场都不会再支持房价持续高涨。今年1-3季度我市城镇居民人均可支配收入增长12.8%，扣除物价更低，远低于房价近几年的增长幅度。因此，今年房价的回落在一定程度上可以理解为我市房价的理性回归，但是房价短时间内的震荡起落，对房地产市场的发展是不利的，特别对市民的心理预期造成很大冲击，这种情况值得关注。

二、当前房地产市场低迷的主要原因及建议

（一）市场主要购买力受到制约。受到整体经济运行较为困难和股市的持续低迷，市民购买力减弱，特别是上半年我市的民营企业面临市场形势不佳，生产经营遇到瓶颈，部分企业甚至停业、倒闭。而民营企业是我市大户型、高价位楼盘销售的主力军，占据65%的购买比例。而企业的倒闭又直接影响了员工的下岗，特别是中层管理人员和技术人员是我市中、小户型、中低价位楼盘的主要购买力。

（二）市场表现为供过于求。供过于求情形是从去年第三季度开始出现，去年第三季度泉州市区商品住宅供求比为1.35：1，至今年第三季度供求比达到2.56：1，供应量远远超过需求量。

（三）市民心理预期产生明显变化，持币观望氛围浓厚。今年媒体舆论频频报导国内一线城市房价下跌，银行出现断供，土地流拍，对市民的心理预期造成很大冲击，普遍预期房价将不断下降，很大程度上削弱市民的购房信心，并且下半年来我市现价房、经济适用住房等一批政策性住房的上市，也直接分流了市民对商品住宅的购房预期。

（四）房贷、税收政策抑制了购房需求。去年央行连续6次加息，银根进一步紧缩；一年期贷款利率累计上调135个基点，而这6次加息的效果在今年一次性显现。“9·27”新政实施后，“二套房”首付和贷款利率明显提高，对自住置业者影响不大，但对换房者、投资型置业者打击巨大。一方面让炒房者“吐”出房源，增加市场供给，平抑房价；另一方面也令房地产投资利润打了折扣，打击了市场投资信心。在税收方面，存量房交易税收最高达到11.1%，交易成本居高不下。

房地产业是一个关联度很高的产业，与整个宏观经济运行状况密切相关，其运行同样受到市场规律的作用。面对当前我市房地产市场运行低迷，开发投资量逐渐减少，市场销售疲软，土地流拍，房价下跌的局面，对政府在房地产市场宏观调控方面有以下几点建议：一是放缓土地出让节奏，完善土地出让方式，实行土地出让预登记，达到一定登记数量的企业再实行招拍挂，尽量让土地出让行为与市场接轨，减少流拍现象出现，从而增强房地产市场信心；二是定期发布与房地产相关的市场交易各项数据，加强政策引导，建议金融机构在宏观政策的合理范畴内，在信贷方面给予一些较为宽松政策对待，如贷款额度、利率浮动从松；三是严格预售资金监控。目前，全市范围内只有泉州市区实行预售资金监管，为防止房地产市场风险出现，要加强监督指导各县（市）实行预售资金监管，促进市场健康发展。

                                      执笔：黄银杏