2008 是房地产行业的调整之年，价跌量缩是当年调整的主旋律，全市商品房销售面积自1998年我国启动房改以来首次出现负增长。在世界金融海啸之前，国内的楼市走势就悄然出现了变化，主要是由于局部地区及部分城市房价涨幅过快，达到了一个顶峰，房地产市场自身需要一个调整的过程。纵观全年，我市房地产市场呈现投资增幅回落、土地购置面积下降、销售情况不佳、空置面积逐月增加等特点。

    一、2008年房地产市场运行的特点及存在问题

    （一）开发投资额增幅逐季回落

    从2008年初，我市房地产市场开始进入调整周期，特别是金融海啸的影响扩大后，对国内各行业的负面影响越来越明显，失业增加、收入预期下降、股票大跌、外贸萎缩、财富蒸发，房地产开发企业销售大幅回落，资金链压力增大，房地产的投资需求大受影响。2008年我市全年完成房地产开发投资132.67亿元，占我市城镇以上固定资产投资的比重由2007年的22.6%回落至17.0%，回落了5.6个百分点。其中住宅投资87.08亿元，增长22.1％。在2005到2007年中，我市房地产投资保持较快的增长速度，而2008年则呈现逐季回落的趋势，1－4季度全市开发投资增幅分别为34.3%、26.83%、20.4%和15.5％。从投资结构看，土地开发投资额下降幅度较大，全年土地开发投资额完成9.03亿元，同比下降52.4％。销售市场的不景气使得房地产开发商资金紧缺和信心不足，减少对土地的购买量，因此对新土地“七通一平”的开发投资额也就相对减少。2008年全市土地购置面积和土地成交价款分别下降了49.4％和22.0％

    （二）商品房销售由卖方市场转向买方市场

    受经济运行较为困难和各种预期值降低的影响，市场的购买力受到很大制约，投资需求开始慢慢下降，表现为自住需求的人等着降价，投资需求的人持币观望。经过前几年房地产市场的快速发展，具有较强购买力的高收入居民都有自己的住房，甚至拥有两套房子的家庭也不在少数，且开发商为了尽快回笼资金，抓紧将正在建设的项目推出，市场表现为供过于求。2008年全市商品房预售批准面积为607.78万平方米，同比增长45.5％，其中批准商品住宅为485.91万平方米，同比增长56.3％。而商品房实际销售面积为255.57万平方米，同比下降13.0％，增幅比2007年回落71个百分点，其中住宅销售面积为218.64万平方米，供求比例分别为2.4：1和1.9：1，供应量远远超过需求量。销售市场的不景气导致2008年以来全市空置面积逐月增多，全年商品房空置面积累计达到84.35万平方米，其中住宅空置面积为33.84万平方米。

    （三）新开工项目逐步向小户型转化

    自2008年2月份建设部出台关于新开工的商品住房，套型建筑面积 90平方米 以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上的意见以后，新开工项目逐步向中小户型转化。2008年全市新开工面积为445.56万平方米，同比下降21.6％，表明了房地产开发商对当前市场信心不足，减缓新项目开工速度。其中 90平方米 以下的新开工住房为90.43万平方米，占住宅新开工面积由2007年10.4％上升到2008年的24.5％，占比提高了14.1个百分点，而与之相对的别墅、高档公寓的新开工面积为18.50万平方米，同比下降了67.8％。

    （四）二手房交易市场冷清

    抑制炒房出台的一系列措施特别是交易成本上升，促使二手房交易相比政策出台前的场面显得冷清。虽然2008年10月份出台了“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”的新政，但其细则主要适用对象是首次购房者和居住超过两年以上的家庭唯一生活用房的转让，对炒房者、投资型置业者影响较小。一方面炒房者“吐”出房源，增加市场供给，平抑房价；另一方面房地产投资利润打了折扣，打击了市场投资信心。房管局资料显示：2008年全市二手房销售面积为31.92万平方米，同比下降37.7％，成交套数为3073套，同比下降38.8％。

    （五）楼盘降价促销

    由于房地产投资增幅下滑，交易量下降，开发商资金链压力加大，许多楼盘都相继在2008年底推出各种促销方案，包括特价优惠、送装修家具家电、送礼品等，其措施范围之广力度之大，都是往年不可能出现的：如“中骏·西湖1号”推出50套特价房源，起价为每平方米5198元，均价每平方米6800元左右，以 135平方米 温馨三房和 89平方米 舒适二房的中小户型为主，而2007年同等户形的房屋均价都在每平方米1万元以上；“刺桐明珠”推出精装两房配全套品牌家具家电活动；“东海湾”也推出限量限时总价优惠的相关措施。这些变相促销手段虽然在一定程度上促进了2008年交易量的增加，但与2007年超过100亿元的销售额比较，促销所起的作用有限。从客观上看，我市房价从2003年起开始出现上涨以来，目前房价与家庭收入比仍远高于国际通行标准，存在一定的泡沫因素。无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，短期内房地产市场不再支撑房价持续高涨。

    二、房产新政对今后房地产市场的影响

    房地产业是一个关联度很高的产业，与整个宏观经济运行状况密切相关，由于2008年房地产市场的低迷，建材、水泥、钢材、家电、物流、交通运输等都受到很大的影响。特别是全球经济危机以后，我国GDP增速回落，政府希望通过宏观调控，以项目拉动内需。2008年第三季度以来，针对房地产的利好政策不断，其密集程度和力度可以说是空前的，包括央行连续降息，二套房政策放宽，住房转让减免营业税等。这一系列政策使房产交易成本和持有成本不断降低，从长期看，有利于稳定人们对房地产市场的预期，并且刺激需求。

    （一）购房者趋向理性消费

    随着房地产新开工项目向小户形靠拢，购房者也从大户型的别墅、高档公寓转向中小户形的普通住宅消费。从对楼盘销售跟踪的情况看，较为畅销的住宅主要集中在价位不高户型适中的项目，小套型的户型销售更具优势，大户型高价位的楼盘销售疲软。2008年全市 90平方米 以下商品房住宅销售面积为42.29万平方米，占住宅销售总量的19.3％，而别墅、高档公寓销售面积为16.19万平方米，同比下降25.7％，占住宅销售总量的比重比 90平方米 以下的比重低11.9个百分点。

    （二）保障性住房建设力度加大

    根据国务院《关于促进房地产市场健康发展若干意见》的要求，我市加大保障性住房的建设力度，在《泉州市区2008-2012年住房建设规划》中计划在规划期内建设保障性住房1.59万套，建筑面积108. 3 万平方米 ，这有利于进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场的健康发展。在2007年“江南雅园”、“高科雅园”、“东方花园城”等一系列限价房之后，2008年推出了4宗经济适用房2942套，其中见龙亭小区1256套、江南花园城A地段852套、城东片区504套、洛江杏园小区330套，价格每平方米2940元至3480元不等，总建筑面积达到27.45万平方米，供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象及限价房供应对象相衔接。当前城东片区已经进入选房阶段，其余片区建设将在未来3年时间内继续开展，有望在一定程度上解决我市低收入困难家庭的住房问题。

    （三）引导房地产开发企业积极应对市场变化

    在经济不景气的大背景下，政府为进一步鼓励普通商品住房的消费，央行从2008年9月开始，罕见地连续5次降息，让房贷利率“一夜回到三年前”。而 2008年 12月 23日 房贷新政出台，央行、银监会作出了存量房贷七折利率的规定。从工行、农行、中行、建行等国有银行总行反馈的信息来看，这几家银行均正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策，并且将于近期实施。因此房地产开发企业也要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。在市场调整阶段，开发企业的利润正在从过去的暴利逐渐回归理性，商品房市场的“刚性需求”仍然存在，但只有合理的定价才能促使交易活跃。

    2008年对我市房地产市场来说是不平静的一年，经过跌宕起伏的变化和市场重新洗牌之后，一些实力不够，开发经验不足的房产商将会被淘汰，留下来的是一批经历了市场的严峻考验，资金、开发能力、经验、诚信等各方面都非常优秀的企业。而这些企业想要在今后更好地发展，不仅要给消费者提供优质的产品，更要考虑如何运用好国家房产新政，在金融危机中带动我市房地产市场的复苏。当前房产市场已经进入深度调整阶段，在调整过程中，需要开发商理性定价、政府出台有利于刺激消费的政策、金融部门对信誉好的房地产企业给予支持、购房者能够理性消费这四个方面相互作用，相辅相成，使我市房产市场向健康的方向发展。

                                                                          执笔：黄银杏